曹德旺作为福耀玻璃创始人，早年就对房地产市场有清醒认识。
2018年，他在访谈中直言房产不是无限升值的工具，许多城市空置房太多，价格脱离实际，持有几套房的人最好早点卖掉。
那时候楼市正热，全国销售面积超过17亿平方米，大家抢着买房，银行贷款容易，他的话被很多人当成笑话。开发商和投资者觉得他不懂市场，只会说风凉话。
同期，一线城市房价每平方米三万多，很多人通过杠杆致富，他的提醒显得不合时宜。
曹德旺的观点基于实业经验，他说房屋本质是钢筋水泥堆积，不创造真实价值，过度投资会出问题。
那年福耀玻璃专注制造业，没碰房产投机。他的言论在媒体流传，但多数人忽略，继续追涨。2018年底，全国库存下降，政策去库存推高需求，三四线城市房价也翻倍。
他的建议被贴上唱空标签，网上评论多是质疑。曹德旺没改口，继续强调房产应回归居住。
几年过去，市场开始验证他的话。2023年，曹德旺提到家乡福清房价从上万跌到几千，许多房卖不出去。那时二手房挂牌量增加，一线成交放缓。
2024年，他指出人口老龄化严重，65岁以上老人超两亿，新生儿不足千万，买房群体缩小。二线城市房价回调10%以上。2025年，全国商品房销售面积降6.8%，销售额减9.6%，二手挂牌达920万套。
高层住宅问题越来越明显，2010年后建的楼盘维护期到了，电梯故障多，更换一台要五六十万。小区业主为分摊费争吵，外墙脱落、管道老化常见。
杭州有些小区低层采光差，影响健康。保障房推进，北京2025年供应超6万套，吸引刚需。全国现房销售占比35.4%，海南过半，预售制信任降。购房者现在看重楼龄、物业和维修基金。
2025年，三四线房价低到每平方米三千，人口流出加剧库存。
一线如上海房价回落6.72%，挂牌价一降再降。开发商推现房，注重户型设计。政策降首付、利率，旧房换新补贴，但成交没大反弹。
老旧小区改造加速，电梯更新工程多，资金分摊仍难。全国土地出让收入降，地方政府控高层比例。
市场分化严重，优质小区抗跌，三四线劣质房成负担。2025年前11月，开发投资降15.9%，新建住宅销售78.7亿平方米。
保障房分流刚需，商品房结构变。开发商注重用料和物业，二手成交周期长，三四线人口净流出312万，房价像葱价。多套房家庭占四成，物业取暖费上涨，租售难。
曹德旺早年提醒房产投资有风险，现在市场调整证明了这一点。过去预售高周转模式盛行，现在现房销售主流，烂尾项目少。
购房者优先选择品质好、通风采光的房。限高政策实施，住宅不高过80米，容积率控3.1。开发商得靠口碑生存，城市注重社区更新。持有成本上升，房产税预期让多套房家庭压力大。
市场从投资退到居住，曹德旺的话成了共识。过去大家笑他，现在数据说话，全国前11月销售额7.5万亿，全年8-9万亿。
核心区稳定，三线二手跌5.7%，上海新房涨5.7%。机构估算2025年二手跌幅收窄，新房均价结构性因素影响。曹德旺儿子曹晖接班，企业稳定发展，没碰房地产。
曹德旺的预见基于人口和供给变化，现在老龄化推维护需求，刚需缩小。保障房扩容，库存出清优先。购房主力转向稳定现金流，不再追涨幅。
开发商淘汰加速，注重公共配套。城市可持续运营，社区服务成重点。曹德旺专注实业，福耀玻璃营收增长，他的观点在业内流传，大家承认其准确。
回顾曹德旺2018年言论，当时被嘲，如今市场低迷，二手价格累计跌7.52%。过去借钱买房叫资产，现在成负担。
专家说2026年十五五开局，楼市局部分化。曹德旺没后悔专注制造业，他的企业扩展海外。市场理性回归，居住体验上位，投机散场。
曹德旺的话提醒大家，房产不是赚钱机器，是生活容器。现在买房看“好住不”，不看涨幅。2026年信号明朗，维稳政策出，普通人买卖房需看机遇。
核心城市好地段抗跌，偏远库存回归价值。曹德旺的实业路径证明，避开房产泡沫可行。
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